Оценка недвижимости
-
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов
оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта.
При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее
распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная,
восстановительная, замещения и т. д.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся
рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это
стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель,
обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость
применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог,
определении арендных платежей и т. д.
Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного
человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно
проведение сделок.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
- Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет
к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и
консервативным способом сбережения
- Развитие банковского кредитования — снижает планку по
состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их
количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает
сильное давление на цену «снизу».
- Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно
находить место под застройку, что приводит к низким темпам
строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных
программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит
предложения.
- Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество
населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в
арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского
кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как
следствию, увеличению цены.
- Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация.
Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает
центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах.
Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться
строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
- Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости вявляется — «диким», без четко прописанной законодательной базы,
с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители
стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс
собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
- Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке
производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И
понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных
цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект
недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это
«дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не
абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.
Ликвидационная стоимость
это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого
объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или
равна рыночной.
| 
